IRPF al vender tu piso: cuánto se paga y qué te lo ahorra
El IRPF de una venta se calcula sobre lo que hayas ganado con el piso. Esa ganancia es una resta entre dos números, y casi nadie tiene bien ninguno de los dos.
Los dos se mueven a tu favor con papeles que probablemente estén en un cajón. Casi nadie los tiene a mano, porque el día que compraste no pensabas en vender.
Aquí va el cálculo entero y las salidas por las que la ganancia se queda en cero.
La resta de la que sale todo
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición. La regla está en los artículos 33 a 36 de la Ley del IRPF, y el resultado va a la base del ahorro, que tributa aparte de tu nómina.
Ninguno de los dos es el precio a secas: el artículo 35 dice qué suma y qué resta cada uno.
El valor de adquisición: lo que pagaste y lo que pagaste de más
Se compone de:
- El importe real por el que compraste.
- Los gastos y tributos inherentes a la adquisición que pagaste tú, excluidos los intereses. Aquí entran el Impuesto de Transmisiones o el IVA de aquella compra, la notaría y el Registro. El manual de Renta resuelve un caso de venta sumando al precio de compra esos tres conceptos.
- El coste de las inversiones y mejoras.
- Menos las amortizaciones, si el piso estuvo alquilado. Se computa en todo caso la amortización mínima, la hubieras deducido o no.
Si el piso lo heredaste, el punto de partida cambia: es el valor declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda exceder del valor de mercado. Esa cadena la contamos en vender un piso heredado.
Si no localizas la escritura de compra, la guarda la notaría donde firmaste. Está en la lista de papeles.
Mejora y reparación: aquí se equivoca todo el mundo
La ley suma al valor de adquisición el coste de las inversiones y mejoras, sin que se computen los gastos de conservación y reparación. Son cosas distintas y la diferencia vale dinero.
Hacienda considera conservación y reparación lo efectuado regularmente para mantener el uso normal del inmueble, como el pintado, el revoco o el arreglo de instalaciones. También la sustitución de elementos, como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. Nada de eso sube el valor de adquisición.
Lo que se destina a ampliación o mejora sí, porque constituye un mayor valor de adquisición.
La frontera está en si la obra repone lo que ya había o si amplía o mejora el inmueble. Y todo se juega en la prueba: quien hace valer un derecho tiene que probarlo, y la Ley General Tributaria pide justificar de forma prioritaria con factura el gasto hecho por un empresario o profesional. Por eso ese papel vale dinero el día de la venta.
El valor de transmisión: el precio menos lo que te cuesta vender
Es el importe real de la enajenación, que no puede ser inferior al valor de mercado, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que pagues tú.
El manual de Renta lo enseña con el caso más habitual: del valor de transmisión se deduce lo pagado por el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la plusvalía de toda la vida.
La carpeta de gastos de la venta también baja la factura fiscal. Cuáles son y quién paga cada uno lo tienes en gastos de vender un piso.
Cuánto se paga sobre esa ganancia
La base del ahorro tributa por tramos. En territorio común el tipo sale de sumar dos escalas idénticas, la estatal (artículo 66.1 de la Ley del IRPF) y la autonómica (artículo 76), y queda así:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 a 50.000 €
- 23% de 50.000 a 200.000 €
- 27% de 200.000 a 300.000 €
- 30% a partir de 300.000 €
La escala es progresiva: el 30% muerde solo el tramo que pasa de 300.000 €, no la ganancia entera.
País Vasco y Navarra tienen normativa propia de IRPF, por el Concierto y el Convenio económicos, y en el caso vasco son tres normas forales distintas, una por territorio histórico.
Las salidas para no pagar
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y el importe obtenido va a otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Artículo 38 de la Ley y 41 del Reglamento. Los detalles importan:
- Vivienda habitual es aquella en la que resides un plazo continuado de al menos tres años, ocupada de manera efectiva y permanente en el plazo de doce meses desde la compra o el fin de las obras. El plazo de tres años decae cuando concurren circunstancias que exigen necesariamente el cambio de domicilio: fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación matrimonial o traslado laboral, entre otras análogas.
- Vale también la que dejó de serlo hace poco. Se considera habitual la que tuvo esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
- El plazo para reinvertir es de dos años, de una sola vez o sucesivamente. Y no cuentan solo los dos posteriores: también los dos anteriores, así que comprar primero y vender después encaja.
- Si el piso que vendes arrastra la hipoteca con la que lo compraste, el importe que hay que reinvertir se calcula restando al valor de transmisión el principal del préstamo pendiente de amortizar. Reinviertes menos.
- Si reinviertes solo una parte, se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia que corresponda a lo efectivamente reinvertido.
- La casa nueva cuenta entera aunque la pagues con hipoteca. Para considerar realizada la reinversión se tiene en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda, con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado. Lo fijó el Tribunal Supremo en la sentencia 1230/2020, de 1 de octubre.
- No es automática. Si vas a reinvertir en los dos años siguientes, hay que hacer constar esa intención en la declaración del ejercicio de la ganancia.
Mayores de 65 años
La ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años, y aquí no hay que reinvertir nada (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Se aplica la misma regla de los dos años: cuenta la que fue tu vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores. La exención alcanza también a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Y si lo que se vende con más de 65 no es la vivienda habitual, queda otra vía: destinar el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente, en el plazo de seis meses desde la venta. La cantidad máxima que da derecho a esta exención es de 240.000 €, y el límite es por contribuyente, no por operación.
Si compraste antes de 1995
Sigue vivo un régimen transitorio, la disposición transitoria novena. En inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 la ganancia se reduce un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos, contados desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.
Con dos topes. Solo se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Y los coeficientes se gastan: dejan de aplicarse cuando el valor del conjunto de transmisiones con derecho a ellos, desde el 1 de enero de 2015, supera los 400.000 €.
Cuándo se declara
En la Renta del ejercicio siguiente al de la venta, en el modelo 100. Lo que vendes este año se declara en la campaña de la Renta del año que viene, que suele abrir a principios de abril y cerrar a finales de junio.
Entre cobrar y pagar pasa casi un año, y ahí está el error caro: el dinero se aparta el día de la firma.
Antes de eso, el otro número
Buena parte de tu IRPF se decidió el día que compraste, y el resto está en facturas que ya existen. Con la escritura antigua delante, el número sale antes de publicar el anuncio.
Falta el otro lado de la resta: por cuánto se vende hoy un piso como el tuyo. Te lo damos por escrito, gratis y sin firmar nada, con los pisos con los que lo hemos comparado para que puedas discutirnos la cifra. Pide la valoración.
Esto es información general y orientativa, no asesoramiento fiscal. Los importes y las condiciones dependen de tu situación personal y de la normativa aplicable en tu territorio, así que conviene contrastar el caso concreto antes de firmar nada.