Vender un piso heredado: qué hay que resolver antes
En el Registro de la Propiedad el piso sigue a nombre de quien ha fallecido. Mientras eso no cambie, no hay venta: puedes enseñarlo y recibir ofertas, pero no puedes firmar la escritura de algo que no está a tu nombre.
Lo bueno es que la cadena es siempre la misma. Aquí la tienes entera, con los sitios donde encalla.
Nadie vende lo que todavía no está a su nombre
El Registro funciona por tracto sucesivo. Para inscribir una compraventa tiene que constar antes inscrito el derecho de quien la firma, y si no consta, el registrador la deniega. Está en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Primero se pone el piso a nombre de los herederos y después se vende. En la práctica se pueden llevar juntas al Registro la escritura de herencia y la de compraventa, pero una entra antes que la otra.
Los cuatro papeles que abren la herencia
El certificado de defunción
Lo expide el Registro Civil. Es el primero porque todo lo demás cuelga de él.
El certificado de últimas voluntades
Dice si esa persona otorgó testamento y ante qué notario. Y aquí está el primer plazo que casi nadie espera: no se puede solicitar hasta que han pasado quince días hábiles desde el fallecimiento, sin contar sábados, domingos ni festivos. Si lo pides presencialmente o por correo, hay que acompañar el certificado literal de defunción.
Quince días hábiles son tres semanas largas de calendario en las que no se puede avanzar.
El testamento, o la declaración de herederos si no lo hay
Si hay testamento, se pide copia autorizada al notario que lo custodia.
Si no lo hay, hace falta un acta notarial de declaración de herederos abintestato, regulada en los artículos 55 y 56 de la Ley del Notariado desde la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015. Se tramita ante notario del último domicilio del fallecido, del lugar donde estuviera la mayor parte de sus bienes o del lugar del fallecimiento, a elección del solicitante. Y hacen falta al menos dos testigos.
La escritura de aceptación y adjudicación de herencia
Es el documento que convierte a «los herederos de» en propietarios. Se inventaría, se valora y se reparte; con varios herederos, ahí se pactan las adjudicaciones. Sin esta escritura no hay nada que inscribir y no hay nada que vender.
Los dos impuestos que van antes del Registro
Dejarlos para después no es una opción. El Registro no practica la inscripción sin que se acredite antes el pago de los impuestos que devengue el acto, y en el caso de la plusvalía municipal necesita además que se acredite la presentación de la autoliquidación o la declaración. Artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
Y presentar no es pagar: aunque las bonificaciones dejen la cuota casi a cero, hay que presentar igual.
Sucesiones: seis meses, con una prórroga de seis más
El plazo de presentación es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga por otro plazo igual, pero la solicitud tiene que entrar dentro de los cinco primeros meses. Y la prórroga tiene precio: devenga intereses de demora desde que se agotan los seis meses hasta que presentas.
Se liquida en la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual, no donde está el piso. Si vivía en una comunidad y la vivienda está en otra, manda la suya.
Y ojo: la residencia habitual no es la del último día. La ley mira dónde pasó más días en los cinco años anteriores al fallecimiento. Mudarse el año antes no cambia la comunidad que toca.
Y lo que hace imposible dar una cifra: las reducciones y las bonificaciones las regula cada comunidad autónoma, porque la ley de financiación autonómica les cede esa competencia. Cualquier porcentaje que leas sin decirte de qué comunidad habla no te sirve.
Sobre el valor que se declara: en inmuebles la base imponible es el valor de referencia de Catastro a la fecha del fallecimiento, salvo que el declarado sea superior. El Tribunal Constitucional avaló ese sistema en febrero de 2026. Guarda el dato, porque vuelve al final.
Plusvalía municipal: seis meses, prorrogables hasta un año
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, y lo cobra el ayuntamiento donde esté la vivienda. En las transmisiones por causa de muerte el plazo para declararla es de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. En una compraventa corriente son treinta días hábiles.
Aparece dos veces: al heredar y el día que vendas. Ahora bien, no siempre hay cuota: si se acredita que entre la fecha de adquisición y la de transmisión no hubo incremento de valor del terreno, la operación no queda sujeta. El tipo y las bonificaciones están en la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, así que el número sale de ahí.
Cuando los herederos no se ponen de acuerdo
Este es el atasco de verdad.
Mientras no hay partición, los herederos tienen un derecho sobre el conjunto de la herencia, no sobre el piso. El Tribunal Supremo lleva décadas repitiéndolo: ningún coheredero puede vender un bien concreto mientras no se le adjudique en la partición. Traducido, para vender el piso hacen falta todos. No hay mayoría que valga.
Tampoco estás atrapado para siempre. El artículo 1051 del Código Civil dice que ningún coheredero está obligado a permanecer en la indivisión, salvo que el testador lo hubiera prohibido expresamente. Y cuando no hay acuerdo existe la división judicial de la herencia, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es lenta y cuesta dinero, pero está ahí.
Antes de llegar a eso ayuda tener un número que nadie pueda discutir. Cuando tres hermanos manejan tres precios oídos por ahí, la conversación no avanza; con los mismos pisos comparados delante —metros, planta y estado—, al menos se discute sobre algo. Por eso el informe de valoración por escrito suele ser el primer papel útil de una herencia.
Cuando por fin vendes, el IRPF mira hacia atrás
Aquí hay dos cosas. La primera es buena: la ganancia que acumuló el fallecido no tributa. La ley del IRPF deja fuera de gravamen la que se pone de manifiesto por transmisiones lucrativas por causa de muerte. El contador se pone a cero el día del fallecimiento.
La segunda es la que pilla a la gente. Tu valor de adquisición es el declarado, o el comprobado por la Administración, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda exceder del valor de mercado. A eso se le suman las inversiones y mejoras que hayas hecho y los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayas pagado tú: notaría, registro y el propio Impuesto sobre Sucesiones.
O sea que el número de la escritura de herencia reaparece años después. Si se declaró bajo, la ganancia sale más alta. Y no se decide el día de la venta: se decide el día de la escritura de herencia, cuando nadie piensa en vender.
Y cuando toque declararla, el detalle está en el artículo del IRPF de la venta.
Y después, la venta
Con el piso ya inscrito a tu nombre, la venta es normal, con dos matices que en las casas heredadas pesan más.
El precio de salida. Suelen llevar años sin tocarse y arrastran una idea de lo que valían «en su día», lejos de lo que se paga ahora.
Y el comprador. Aceptas una oferta, retiras el anuncio, y semanas después su banco dice que no. Por eso, cuando hay una oferta encima de la mesa y antes de que firmes las arras, le pedimos los números y te decimos si esa hipoteca se sostiene. Miramos exactamente lo mismo que va a mirar su banco. Lo tienes en qué hacemos cuando llega una oferta.
Si estás en mitad de esta cadena y no sabes por cuánto se vendería, pedir la valoración no te compromete a nada. Te da el número con el que hablar con tus hermanos y con quien os lleve la herencia. Es gratis, va por escrito y te lo quedas aunque no nos contrates: pídela aquí.
Esto es información general y orientativa. Los plazos, los impuestos y las bonificaciones cambian según la comunidad autónoma y el municipio, y cada herencia tiene sus particularidades. Antes de tomar decisiones, contrasta tu caso concreto con quien lleve la herencia.