Vender para comprar otra: en qué orden se hace

Has visto la casa a la que quieres mudarte. O todavía no la has visto, pero ya sabes que os vais: nace un niño, cambia el trabajo, el cuarto sin ascensor ya no da más de sí.

Y llega la pregunta que lo paraliza todo. ¿Vendo primero o compro primero?

Cada uno te contesta desde su propio susto. El que vendió primero te dirá que acabó de alquiler y con la vida en cajas. El que compró primero te dirá que terminó bajando el precio del suyo porque le corría una fecha encima.

A las dos versiones les falta lo mismo. Esto no son dos operaciones. Son tres. Y la que decide cómo acaba no es ninguna de las tuyas.

Son tres operaciones y solo dos son tuyas

Ponlas una encima de otra, como están de verdad.

Arriba, la casa que quieres comprar. Quien te la vende también tiene sus fechas y su propia mudanza pendiente.

En medio, la tuya. Es la única que gobiernas: el precio, los papeles, cuándo sale al mercado.

Abajo, el dinero de quien te compra a ti. Casi siempre una hipoteca a medio tramitar. A veces, además, otra venta que ese comprador tiene que cerrar antes.

Mandas en la de en medio, opinas sobre la de arriba y de la de abajo no sabes nada, que es justo la que sostiene a las otras dos.

Cuando una cadena así se rompe, casi nunca se rompe por arriba. Se rompe por el escalón que nadie miró. Y el efecto no es simétrico: si tu venta se cae, tu compra se cae con ella, pero la fecha con la que ya te habías comprometido no se mueve ni un día.

Si además quien te compra tiene que vender lo suyo, la cadena no tiene tres eslabones: tiene cuatro. Y al de la punta no lo ha visto nadie.

Vender primero: sabes la cifra y negocias sin reloj

Vendiendo primero llegas a la compra con un número exacto, no con una estimación. Sabes lo que te queda después de impuestos y gastos, y eso cambia hasta las casas que te enseñan.

Negocias el precio del tuyo sin que ninguna fecha empuje. Y te presentas a comprar con el dinero resuelto, que vale más de lo que parece: quien vende distingue perfectamente a quien puede firmar de quien tiene que vender antes.

Lo que cuesta: puede que tengas que salir antes de entrar. Un alquiler de por medio, una mudanza doble, unos meses de guardamuebles.

Es incómodo y es dinero. Pero es un coste que se calcula antes de meterse; el de la otra opción no.

Comprar primero: tienes la casa y te falta la cifra

Comprando primero te comprometes con una fecha y con un importe que dependen de una venta que todavía no ha ocurrido. Con lo que compras es con lo que vas a cobrar, y aún no sabes cuánto es ni cuándo.

Y entonces pasa algo que casi nadie anticipa: tu casa deja de tener precio y pasa a tener plazo. Un piso con plazo lo negocia el de enfrente. Cada semana que corre mueve el precio en la misma dirección, y no es hacia arriba.

Nadie rebaja su casa porque le apetezca. La rebaja porque tiene una fecha encima.

Puede salir bien, y sale bien muchas veces: si el tuyo está bien puesto de precio y con los papeles hechos, se mueve. Pero es una apuesta, y cuando sale mal se paga con el precio del tuyo.

El calendario se cuenta de atrás hacia delante

Coge la fecha en la que tienes que estar fuera y recorre el camino al revés. Estas partes duran lo que duran, hagas lo que hagas.

Los papeles. La nota simple se pide por internet, cuesta 9,02 € más IVA y suele llegar en un par de horas. El certificado de estar al corriente con la comunidad tiene un máximo de siete días naturales desde que lo pides, y lo firma el administrador de fincas. El certificado energético necesita que un técnico visite la vivienda y que después se inscriba en el registro de tu comunidad autónoma: esa inscripción es la parte que más varía de una a otra. Van todos, en orden y con quién los expide, en los papeles para vender tu piso.

La financiación de quien te compra. Aquí ya no mandas tú. Hay un estudio, una tasación y una aprobación. Y por debajo hay un suelo que no se puede acelerar: entre que el comprador recibe la documentación de su banco y el día en que puede firmarla tienen que pasar, por ley, al menos diez días naturales.

La notaría. Eso es agenda, y según qué semanas del año la agenda va larga.

Lo que no vas a encontrar aquí es cuántas semanas tarda en venderse una casa. Nadie lo sabe, y quien te suelte esa cifra para quedarse el encargo se la está inventando. Lo que sí se puede es no regalar días en la parte que depende de ti: tener la carpeta hecha antes de que suene el primer teléfono.

Qué se pregunta cuando por fin llega una oferta

Una oferta no es dinero. Es una intención. Y dos ofertas por el mismo importe pueden valer cosas muy distintas.

Antes de firmar las arras, lo que hay que saber de quien compra:

• Si su banco tiene un estudio hecho, con fecha, o solo hay un «mi banco me lo da sin problema».
• Cuánto pone de ahorro y cuánto necesita que le presten.
• Si hay tasación y de cuándo es. Las tasaciones para hipoteca caducan a los seis meses.
• Si tiene que vender algo antes de pagarte. Es la pregunta que más ventas salva y la que menos se hace.

Nada de esto garantiza nada, y conviene decirlo claro: un banco puede decir que no al final. Pero enterarse en la segunda semana no se parece en nada a enterarse en la octava, con tu anuncio retirado, la casa de arriba comprometida y la mudanza contratada.

Esos números los miramos nosotros antes de que firmes las arras. Cuando hay una oferta encima de la mesa, se los pedimos a quien compra y te decimos si eso se sostiene, antes de que firmes. Está contado en qué hacemos cuando llega una oferta.

Lo que conviene tener resuelto antes de elegir el orden

Decidas lo que decidas, hay tres cosas que abaratan las dos opciones y se pueden hacer ya, sin comprometerte con ninguna.

El número neto, no el del anuncio. Lo que de verdad te queda es el precio menos la plusvalía municipal, el IRPF si hay ganancia, la cancelación registral si aún hay una hipoteca inscrita y los gastos de la venta. Ese, y no el del cartel, es el dinero con el que compras. Suele estar bastante por debajo de lo que la gente calcula, y está desglosado en los gastos de vender un piso.

La carpeta. Los papeles pedidos y guardados antes de publicar nada.

El precio con datos. No el que te gustaría ni el más alto que te hayan dicho: el que sale de comparar tu casa, una a una, con otras como la tuya.

Con esas tres cosas en la mano, la pregunta del orden deja de ser una corazonada y pasa a ser una cuenta.

Si estás en ese cruce, pídenos la valoración por escrito. Es gratis y no hay que firmar nada. Dinos qué fecha tienes en la cabeza y te decimos qué encaja y qué no.

Vender primero o comprar primero es la pregunta que se hace en voz alta. La que decide cómo termina esto es más incómoda: qué sabes del que está justo debajo de ti en la cadena.

Esto es información general y orientativa, no asesoramiento. Los plazos, los impuestos y los requisitos de los papeles cambian según la comunidad autónoma y el municipio, así que conviene contrastar tu caso con el organismo que corresponda.