Los papeles para vender tu piso, uno a uno y por orden
Casi todo el mundo descubre que le falta un papel el día que ya hay un comprador esperando. Y ahí se acaba el margen: el que compra tiene prisa, su banco le pide cosas y tú andas detrás de un certificado que no llega.
La mayoría se piden antes de publicar el anuncio. Conseguirlos es fácil; lo caro es enterarse tarde. Aquí van uno a uno: qué es, quién lo expide y por qué te lo van a pedir.
Antes de publicar el anuncio
La escritura de propiedad
Es el documento que dice que el piso es tuyo. Si lo compraste, la escritura de compraventa. Si lo heredaste, la de aceptación de herencia. Si te lo quedaste en un divorcio, la de liquidación de gananciales.
La guarda la notaría donde se firmó y allí puedes pedir copia. Si compraste hace más de veinticinco años, el protocolo ya estará en el archivo de protocolos del distrito y te la darán allí.
De ella salen los metros, los linderos y la referencia catastral, que hay que aportar ante el notario el día de la venta (artículos 38 y 40 de la Ley del Catastro Inmobiliario).
La nota simple actualizada
Es la foto de tu piso en el Registro de la Propiedad, a día de hoy: quién figura como titular, qué superficie tiene inscrita y qué cargas pesan encima.
Se pide por internet en la sede electrónica del Colegio de Registradores. Cuesta 9,02 € más IVA y de media llega en menos de dos horas.
Pídela tú antes que nadie: el comprador la va a sacar igual, y su banco también. Aquí aparece la hipoteca que dabas por cancelada y sigue inscrita. Mejor descubrirlo tú que delante de quien ya te ha hecho una oferta.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda reconoce al comprador el derecho a pedirte esa información registral con sus cargas antes de formalizar nada y de entregar un euro a cuenta (artículo 31).
Cómo se lee línea a línea y qué discrepancias hacen saltar una venta, en el artículo de la nota simple.
El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para vender. Lo firma un técnico competente, que tiene que visitar la vivienda antes de emitirlo. Después se inscribe en el registro de tu comunidad autónoma: sin eso no sirve de nada.
Dura diez años como máximo, salvo que la calificación sea G: entonces son cinco.
La etiqueta tiene que aparecer en toda la publicidad de la venta, y una copia del certificado registrado se anexa al contrato de compraventa (Real Decreto 390/2021). Por eso conviene encargarlo antes de las fotos.
Las excepciones son pocas: edificios protegidos oficialmente, construcciones provisionales de dos años o menos y los que se compran para demoler.
Hay una cuarta que se malinterpreta mucho: la norma exime a los edificios independientes, los que no están en contacto con otros, de menos de 50 m² útiles. El supuesto es para edificios sueltos. Si vendes un estudio de 40 m² dentro de un bloque, necesitas el certificado igual.
Qué mide, quién puede firmarlo, por qué sin registrar no tiene validez y qué te puede costar vender sin él, en el artículo del certificado energético.
Los dos que dependen de dónde esté el piso
La cédula o certificado de habitabilidad
No hay norma estatal que la exija en toda España. La regulan las comunidades autónomas: en unas hace falta para vender y para dar de alta los suministros, y en otras se suprimió.
La expide el organismo de vivienda de tu comunidad, previo informe de un técnico. Una llamada a la consejería te lo aclara, y es la pregunta más barata de toda la venta. El comprador puede pedírtela antes de cerrar (mismo artículo 31).
La ITE o el informe de evaluación del edificio
Es la revisión del estado de conservación del edificio, sus condiciones de accesibilidad y su eficiencia energética.
Quién la exige no lo decide el Estado. El Tribunal Constitucional anuló en 2017 los apartados de la Ley de Suelo que fijaban plazos y obligaciones (sentencia 143/2017). Queda en pie que la Administración competente puede requerirte que acredites el estado del edificio. Los plazos los fijan tu comunidad autónoma y la ordenanza del municipio donde esté el piso.
Este papel lo custodia la comunidad de propietarios. Y pide el resultado, no solo el certificado: si la inspección salió con desperfectos, detrás viene una derrama.
Los que están en manos del administrador
Los tres siguientes van en el mismo correo, y es lo que más tarda.
El certificado de estar al corriente con la comunidad
Lo firma el secretario con el visto bueno del presidente. En la práctica, el administrador de fincas.
Tiene que emitirse en un plazo máximo de siete días naturales desde que lo pides, y quien lo firma responde, si hay culpa o negligencia, de los perjuicios que cause el retraso (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
Sin él, el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador te exonere. Y tiene motivos para no hacerlo: responde con el propio piso de lo que debieran los titulares anteriores, hasta la parte vencida de la anualidad en la que compra y los tres años naturales anteriores.
Los estatutos y las actas
Los estatutos son las reglas del edificio; las actas, los acuerdos de las juntas. Los tiene el administrador, y los estatutos, si se inscribieron, salen en el Registro.
El comprador los quiere para saber si puede alquilar por días o si ese trastero es privativo.
Las derramas aprobadas
Obras votadas en junta y todavía sin pagar: fachada, ascensor, cubierta, lo que haya salido de la ITE. Aparecen en el acta que las aprobó.
Quién paga cada una se negocia, y tener el importe encima de la mesa antes de que nadie hable de arras te ahorra la discusión en la notaría.
Los papeles del dinero
El último recibo del IBI
Lo emite tu ayuntamiento, o el organismo provincial que le lleve la recaudación. El notario tiene que advertir a las partes de las deudas pendientes, porque el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota, en régimen de responsabilidad subsidiaria (artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Ojo: el IBI se devenga el primer día del año natural, así que el recibo entero sale a nombre de quien fuera propietario el 1 de enero. Cómo se reparte se pacta en la venta.
El certificado de saldo pendiente de la hipoteca
Lo emite tu banco y dice cuánto queda por pagar: es lo que se descuenta del precio el día de la firma.
Si ya la terminaste de pagar, el documento se llama certificado de deuda cero, y el Banco de España lo dice sin rodeos: la entidad tiene que entregártelo gratis.
Esto pilla a mucha gente: haber pagado la última cuota no borra la hipoteca del Registro. Sigue inscrita hasta que se firma la escritura de cancelación y se presenta allí. Y como sale en la nota simple, el comprador la va a ver.
Cómo se cancela, qué comisión puede llevar y cómo se resuelve en la notaría, en vender un piso con hipoteca.
Y el DNI, que parece una tontería
En vigor. El notario tiene que identificar a quien firma y ese día no valen fotocopias ni carnés caducados.
Si el piso es de dos, firman los dos. Si uno no puede estar, hace falta un poder, y eso no se improvisa.
El orden en que conviene pedirlos
- La nota simple. La más rápida y la que enseña las sorpresas. Empieza por ahí.
- La escritura, si no la tienes localizada.
- El técnico del certificado energético, para que la visita cuadre antes de las fotos.
- El correo al administrador: deudas, estatutos, actas, derramas e ITE.
- El banco, si hay hipoteca viva o cancelada sin levantar en el Registro.
- Tu comunidad autónoma, por la cédula de habitabilidad.
Con eso tienes la carpeta hecha antes de que suene el primer teléfono. Y cuando llegue una oferta dedicas el tiempo a comprobar si esa hipoteca se sostiene antes de firmar las arras.
Si todavía estás en la fase de saber cuánto vale tu casa, pídenos la valoración por escrito. Es gratis y no hay que firmar nada. Dinos la antigüedad del edificio y si hay hipoteca, y te decimos qué papeles te faltan.
Esto es información general y orientativa, no asesoramiento. Buena parte de lo que afecta a tu venta depende de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento, así que conviene contrastar tu caso con el organismo que corresponda.