Gastos de vender un piso: qué pagas tú y qué el comprador
Al echar cuentas de la venta sales con el precio y poco más. Lo que descoloca llega después: impuestos que se pagan meses más tarde, papeles que se pagan antes de firmar y una hipoteca que no se borra sola del Registro.
Aquí va la lista entera, con quién paga qué y dónde está escrito.
Lo que es tuyo y lo que es del comprador
Del vendedor: plusvalía municipal, IRPF de la ganancia, los gastos de otorgamiento de la escritura salvo pacto, certificado energético, cédula de habitabilidad donde se exija, cancelación registral de la hipoteca, certificado de deudas con la comunidad y honorarios de la inmobiliaria.
Del comprador: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, primera copia de la escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad y su hipoteca.
La plusvalía municipal la paga quien vende
Se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y lo cobra el ayuntamiento donde esté el piso.
En una compraventa el contribuyente es el que transmite, según el artículo 106 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Única excepción: si el vendedor es persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente.
Se puede pactar que lo pague el comprador, pero el ayuntamiento no entra ahí: el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria dice que los convenios entre particulares no producen efectos ante la Administración. Si no paga, te lo reclaman a ti.
Si vendes con pérdidas, no hay impuesto
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, aprobado tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, la operación no está sujeta si acreditas que no hubo incremento de valor del terreno. Se acredita con dos escrituras: la de cuando compraste y la de ahora.
Los dos métodos de cálculo
- Objetivo. Valor catastral del suelo por un coeficiente según los años transcurridos. Solo la parte del suelo, no el valor catastral total del recibo del IBI. Los coeficientes máximos los fija la ley y se actualizan cada año.
- Real. La diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, en la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral. Si el contribuyente lo pide y sale más baja, se aplica esa.
No hay una cantidad estándar. Depende del valor catastral, de los años y de la ordenanza de tu ayuntamiento, que puede quedarse por debajo del techo legal. Mira si el tuyo tiene simulador. Plazo de presentación: treinta días hábiles desde la firma.
Los dos métodos de cálculo, el caso de vender con pérdidas y qué hacer si pagaste de más, en el artículo de la plusvalía municipal.
El IRPF, que llega al año siguiente
La ganancia es el valor de transmisión (el precio menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú) menos el de adquisición (lo que te costó, más gastos, tributos y mejoras). Va a la base del ahorro y, en territorio común, tributa por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000, 23% de 50.000 a 200.000, 27% de 200.000 a 300.000 y 30% a partir de 300.000 €. País Vasco y Navarra tienen su propia escala. Se declara en la renta del ejercicio siguiente, así que conviene apartar ese dinero.
Dos supuestos dejan la ganancia fuera:
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes la tuya y compras otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la parte que reinviertas. Tienes dos años antes o dos después. Si el piso vendido arrastra la hipoteca con la que lo compraste, el importe que hay que reinvertir se calcula descontando el principal pendiente.
- Mayores de 65 años. La ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta, sin reinvertir.
Cómo se calcula la ganancia paso a paso, qué gastos suman al valor de compra y las dos exenciones, en el artículo del IRPF de la venta.
Notaría y Registro: lo que dice el Código Civil
El artículo 1455 del Código Civil reparte así: los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, del comprador. Termina con «salvo pacto en contrario», y ahí es donde entra la negociación de cada operación.
Los aranceles de notarios y registradores están fijados por decreto (Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989) y salen del valor de la operación.
Ese reparto se cierra al negociar la oferta. Dejarlo para el día de la notaría produce las discusiones de última hora.
Si el piso tiene hipoteca, son dos cosas distintas
Cancelar la deuda y borrar la hipoteca del Registro se pagan aparte.
Devolver lo que queda
Cancelar antes de tiempo puede llevar comisión por reembolso anticipado. En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el artículo 23 de la Ley 5/2019 la topa sobre el capital reembolsado:
- Tipo variable: 0,15% durante los cinco primeros años, o 0,25% durante los tres primeros. Son excluyentes: en el contrato figura una, no las dos.
- Tipo fijo: 2% durante los diez primeros años y 1,5% a partir de ahí.
Hay otro límite que se olvida siempre: la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco. Sin pérdida no hay comisión. Las hipotecas anteriores se rigen por lo que firmaste y por los topes vigentes ese día, que son otros.
Borrarla del Registro
La hipoteca sigue inscrita aunque termines de pagarla. Quitarla exige escritura de cancelación e inscripción, y lo asume el titular: notaría, Registro y, si lo encargas, gestoría.
El Banco de España lo tiene publicado: el certificado de deuda cero te lo debe dar el banco gratis, y no puede cobrarte por la firma en la notaría ni por desplazar allí a un apoderado. Si le encargas la tramitación entera, sí puede cobrártela, diciéndote antes el coste.
La escritura de cancelación está exenta de Actos Jurídicos Documentados, aunque hay que presentar igualmente la declaración.
La comisión por cancelar antes de tiempo, el certificado de deuda cero y cómo se orquesta el día de la notaría, en vender un piso con hipoteca.
Certificado energético y cédula de habitabilidad
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender. Lo regula el Real Decreto 390/2021: lo firma un técnico competente y se registra ante el órgano de tu comunidad autónoma, en el plazo que ella fije y, si no fija ninguno, en un mes. Vale diez años, salvo calificación G, que caduca a los cinco. El precio es libre.
La cédula de habitabilidad depende de la comunidad autónoma: en unas se exige para vender o dar de alta suministros y en otras ni existe.
Qué mide, quién puede firmarlo y por qué sin registrar no vale, en el artículo del certificado energético.
El IBI del año en que vendes
Se devenga el 1 de enero y lo debe quien fuera propietario ese día. Si vendes en junio, frente al ayuntamiento el recibo entero es tuyo.
Y aquí la regla que casi nadie conoce. El Tribunal Supremo, en su sentencia 409/2016, de 15 de junio, fijó como doctrina que salvo pacto en contrario, el vendedor que paga el IBI puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno ha sido dueño, contando desde la entrega. No hace falta que esté en el contrato para reclamarlo.
Los papeles pequeños que también se pagan
- Certificado de deudas con la comunidad. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a declarar en la escritura que estás al día y a aportar la certificación. Sin ella no se autoriza el otorgamiento, salvo que el comprador te exonere. La emite el secretario con el visto bueno del presidente, en siete días naturales.
- Nota simple registral actualizada, con titularidad y cargas.
- Recibos al día de comunidad y suministros.
Los honorarios de la inmobiliaria
No están regulados: cada agencia pone los suyos, por eso ves porcentajes distintos según a quién preguntes.
Lo que sí puedes tener es tu cifra por escrito antes de decidir, y que no se mueva. La nuestra la sabes antes, y por escrito.
Haz el mapa antes de poner precio
Casi todo esto se estima antes de publicar el anuncio. El valor catastral del suelo está en la Sede Electrónica del Catastro y en muchos recibos del IBI; la deuda pendiente te la da el banco; el IRPF sale de restar dos escrituras.
Falta el otro lado de la resta: a cuánto se está vendiendo de verdad un piso como el tuyo. Pídenos la valoración y te la damos por escrito, con los pisos con los que lo hemos comparado, para que puedas discutirnos el número. Gratis y sin firmar nada. Si lo tuyo son dudas sueltas, están en las preguntas frecuentes.
Esto es información general orientativa y no asesoramiento fiscal ni jurídico. Las cuantías y algunas reglas cambian según el municipio, la comunidad autónoma y tu situación personal, así que conviene contrastar el caso concreto.