Vender un piso alquilado: qué pasa con el inquilino
Mucha gente da por hecho que firmar la venta echa al inquilino. No funciona así. El día después de la escritura el contrato sigue vivo, con la misma renta y las mismas condiciones, y quien compra pasa a ser el casero.
Eso no te impide vender. Cambia a quién puedes vender y qué tienes que hacer antes.
Quien compra se queda tu contrato
Lo dice el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Y lo dice sin puerta trasera: pasa aunque el comprador reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Dentro de esa ventana, el nuevo propietario cobra la renta y aguanta el contrato hasta el final.
Si la duración pactada fuera mayor, se subroga por toda ella, salvo que reúna los requisitos de ese artículo 34. Entonces la soporta solo hasta los cinco o siete años, y la factura recae en el vendedor: una mensualidad de la renta en vigor por cada año que, excediendo de ese plazo, quede por cumplir.
Y si en su día se pactó que la venta extinguiría el arrendamiento, el comprador tampoco se libra antes de que se cumplan esos cinco años, o siete.
Esa es la redacción vigente, la de los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.
El inquilino tiene derecho a comprarlo antes que nadie
Es el derecho de adquisición preferente del artículo 25, y viene en dos tiempos.
El tanteo: treinta días antes de vender
Antes de vender hay que notificarle en forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Desde el día siguiente tiene treinta días naturales para quedárselo él en esas mismas condiciones.
La ley pide que sea fehaciente y no dice por qué medio. Lo que hay que poder acreditar es qué se comunicó y cuándo se recibió.
Y hay una caducidad poco conocida: los efectos de esa notificación caducan a los ciento ochenta días naturales. Si la venta se alarga más, ya no sirve.
El retracto: treinta días después de vender
Si no se le notificó, si a la notificación le faltaba algún requisito, o si al final se vendió más barato o en condiciones menos onerosas, el inquilino puede retraer: subrogarse en lugar del comprador, en las mismas condiciones, reembolsándole lo que marca el artículo 1.518 del Código Civil.
El plazo es de treinta días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente que el comprador debe hacerle, entregándole copia de la escritura.
Así que la firma no cierra el asunto: se cierra cuando esa segunda notificación se ha hecho y el plazo ha pasado.
Sin esas notificaciones, la venta no entra en el Registro
Este es el candado. Para inscribir la venta de una vivienda arrendada hay que justificar ante el registrador que las notificaciones se hicieron con los requisitos exigidos. Y si no está alquilado, hay que declararlo en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.
Hay una excepción con otra dentro. No hay tanteo ni retracto si la vivienda se vende junto con las demás viviendas y locales que el arrendador tenga en ese mismo inmueble. Pero si en el inmueble solo hay una vivienda, el inquilino conserva los dos derechos.
Cuando ese derecho está renunciado en el contrato
La ley permite pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Si esa cláusula está firmada, no hay tanteo ni retracto.
Lo que no desaparece es el aviso: con la renuncia pactada, el arrendador tiene que comunicar al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
La redacción actual viene de la Ley 4/2013 y no condiciona la renuncia a la duración. En la original de 1994, ese pacto solo valía en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Cada contrato se rige por la ley del día en que se firmó
Tu alquiler se rige por la norma vigente cuando lo firmasteis. Los anteriores al 9 de mayo de 1985 arrastran el texto refundido de 1964, y dentro de la propia ley hay etapas marcadas por la Ley 4/2013 y por el Real Decreto-ley 7/2019.
Donde más se nota es en el Registro. Un arrendamiento se puede inscribir, pero hace falta escritura pública notarial, o elevar a público el documento privado (Real Decreto 297/1996). El contrato firmado en una agencia no entra por sí solo.
Con la redacción vigente, dentro de los cinco años (o siete) la inscripción da igual: el comprador se subroga esté inscrito o no. Solo pesa fuera de esa ventana, en las duraciones pactadas más largas.
Con los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 la regla es la contraria. En la redacción que les dio la Ley 4/2013, el comprador de finca inscrita que reúna los requisitos del artículo 34 solo queda subrogado si el arrendamiento estaba inscrito antes de la transmisión. Y si la finca no está inscrita, entra el artículo 1571 del Código Civil, que da al comprador derecho a que termine el arriendo; el inquilino puede exigir tres meses, pagando la renta, y reclamar los daños al vendedor.
El Real Decreto-ley 7/2019 cerró esa etapa, pero dejó a los contratos anteriores con el régimen que les era aplicable. La fecha del contrato decide qué plazos y qué derechos se aplican.
La fianza también cambia de manos
La fianza de una mensualidad es obligatoria por el artículo 36.1 y sigue siendo dinero del inquilino. Quien compra hereda la obligación de devolverla al terminar el contrato, así que se ajusta el día de la firma, como el IBI o la comunidad.
Hay una segunda pata. La disposición adicional tercera permite a las comunidades autónomas obligar al arrendador a depositar esa fianza, sin intereses, en un organismo público hasta que el contrato se extinga. Si la tuya lo ha establecido, el depósito lo hiciste tú, y al cambiar de arrendador hay un trámite detrás. Ese trámite lo fija cada comunidad.
Con el inquilino dentro o esperando a que salga
Son dos ventas distintas.
Con el inquilino dentro, el piso se vende como inversión. Quien compra no va a vivir en él mientras el contrato siga protegido, salvo el supuesto tasado del artículo 9.3, que exige arrendador persona física y que la necesidad de ocupar la vivienda constara expresamente en el contrato al firmarlo. Compra un contrato que renta, y mira lo que ingresa al año frente a lo que paga. Si la renta está por debajo de lo que se paga hoy por un alquiler parecido, ese número sale flojo y se nota en las ofertas. A cambio no hay meses de piso vacío y sigues cobrando hasta la firma.
Esperando a que termine el contrato, el piso se abre a todo el mercado y se enseña vacío. El coste es el tiempo y los meses sin renta.
La diferencia entre uno y otro no se decide a ojo: sale de comparar con pisos parecidos y ver en qué estado están, que es de lo que va poner precio con datos.
Los papeles que se suman a los de siempre
A la carpeta habitual, que tienes entera en los papeles para vender tu piso, se le añaden el contrato de alquiler con sus anexos y prórrogas, el justificante del depósito de la fianza, los recibos de renta al corriente y la constancia de las notificaciones.
Los impuestos y los gastos no cambian por haber inquilino, y los tienes en qué pagas tú y qué paga el comprador. Y cuando llegue una oferta, antes de que nadie hable de arras, toca comprobar si ese comprador puede pagarla: esos números los miramos nosotros antes de que firmes las arras. Está en qué hacemos cuando llega una oferta.
Si quieres saber por cuánto se vendería y qué diferencia hay entre venderlo ahora y esperar a que acabe el contrato, pídenos la valoración. Es gratis, va por escrito y no hay que firmar nada.
Esto es información general y orientativa, no asesoramiento. Los plazos y los derechos dependen de la fecha del contrato, y el depósito de la fianza, de tu comunidad autónoma. Contrasta tu caso concreto antes de mover nada.