Vender un piso con hipoteca: cómo se cancela y qué cuesta
Se puede vender un piso con la hipoteca viva. Es lo normal, y no hace falta terminar de pagarla para publicar el anuncio.
Lo que descoloca es descubrir que cancelar la hipoteca son dos operaciones distintas, con papeles y facturas separados.
Las dos cancelaciones
La económica es devolverle al banco el capital que queda vivo. Se hace con el dinero del comprador, delante del notario, y puede llevar comisión.
La registral es quitar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Exige una escritura aparte, con su notaría y su inscripción.
Suelen resolverse el mismo día, pero se pagan por separado. Cómo encajan con el resto de partidas está en qué gastos paga el vendedor.
El certificado de deuda pendiente
Lo emite tu banco y es el número del que sale todo lo demás: capital pendiente, intereses devengados hasta esa fecha y la comisión de reembolso anticipado si la hay. Va fechado y con validez corta, así que se vuelve a pedir actualizado para el día de la notaría.
Esa cantidad se descuenta del precio en la mesa de firma. Es de los pocos papeles de la carpeta de la venta que se consiguen por teléfono.
La comisión por reembolso anticipado
Depende de la fecha en que firmaste tu hipoteca.
Si firmaste desde el 16 de junio de 2019
Manda el artículo 23 de la Ley 5/2019, que separa el asunto en dos apartados según el tipo de interés. Los topes van sobre el capital que devuelves por adelantado.
- Apartado 5, tipo variable. O hasta el 0,15% durante los cinco primeros años, o hasta el 0,25% durante los tres primeros. La ley dice que los dos supuestos son excluyentes entre sí: en tu escritura figura uno solo.
- Apartado 7, tipo fijo. Hasta el 2% durante los diez primeros años, y hasta el 1,5% desde ahí hasta el final de la vida del préstamo.
Esos porcentajes son un techo. Por debajo manda otro límite que casi nadie mira: la comisión no puede exceder de la pérdida financiera del prestamista, que el apartado 8 calcula por diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor presente de mercado del préstamo. Si de esa resta no sale pérdida, no hay nada que compensar aunque el porcentaje figure en la escritura.
El mismo artículo trae dos plazos: el preaviso que puedan convenir las partes no puede exceder de un mes (apartado 1), y cuando avisas de que quieres amortizar el banco tiene tres días hábiles para entregarte por escrito las consecuencias, cuantificadas (apartado 2).
Si firmaste antes
La Ley 5/2019 no se aplica a los contratos anteriores a su entrada en vigor (disposición transitoria primera). Manda tu escritura, con los topes vigentes el día que la firmaste.
Para las formalizadas sobre vivienda desde el 9 de diciembre de 2007, la Ley 41/2007 topó la compensación por desistimiento en el 0,5% del capital amortizado dentro de los cinco primeros años y el 0,25% después (artículo 8). Aparte va una compensación por riesgo de tipo de interés, que solo se cobra si la cancelación genera pérdida a la entidad (artículo 9).
Una aclaración, porque todavía circula: la suspensión de estas comisiones para el tipo variable que trajo el Real Decreto-ley 19/2022 se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2024 y no volvió a prorrogarse.
La hipoteca sigue inscrita aunque no debas nada
Aquí es donde se cae más gente. Pagar la última cuota extingue la deuda, pero el Registro no se entera: la inscripción se queda ahí y sale en la nota simple que van a pedir el comprador y su banco.
Para borrarla hacen falta tres piezas:
- El certificado de deuda cero. Lo pides a tu banco y el Banco de España publica que es gratis, igual que el desplazamiento de su representante a la notaría y el trámite de esa firma. Si le encargas los trámites enteros, ahí sí puede cobrarte, informándote antes del importe.
- La escritura de cancelación y su inscripción. Los honorarios de la notaría y los aranceles registrales corren por tu cuenta.
- El impuesto. La primera copia de la escritura que documenta la cancelación está exenta del gravamen de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales (artículo 45.I.B.18 del texto refundido del ITP y AJD). Exenta no quiere decir invisible: la declaración se presenta igual, y el trámite depende de tu comunidad autónoma.
No hay plazo legal para que el representante del banco comparezca en la notaría ni para que la entidad tramite la cancelación: el Banco de España solo exige máxima diligencia y atender sin retrasos. Por eso se empieza pronto.
Caso aparte: las hipotecas antiquísimas que siguen en la nota simple. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria deja cancelarlas a solicitud del titular registral, si no se les pactó plazo concreto de duración, cuando han pasado los veinte años de prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128) desde que la deuda debía estar pagada del todo según el Registro, y en el año siguiente no consta renovación, interrupción de la prescripción ni ejecución.
El día de la notaría, cuando el comprador también pide hipoteca
Si el comprador paga con financiación, en la notaría se encadenan tres firmas: la cancelación de tu hipoteca por el apoderado de tu banco, la compraventa y la hipoteca nueva. El orden lo cierra la notaría.
El dinero se reparte allí: un cheque bancario a nombre de tu entidad por el saldo del certificado, y el resto para ti.
Y la fecha no la eliges tú: la marca el préstamo del comprador. Su banco tiene que entregarle la FEIN y el resto de documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma (artículo 14 de la Ley 5/2019), y el comprador tiene que pasar por la notaría a otorgar el acta de transparencia como tarde el día anterior a la escritura. Sin esa acta no puede autorizarse la escritura del préstamo (artículo 15).
Por eso una fecha cerrada en las arras antes de que el banco del comprador suelte la FEIN es una fecha inventada. Cuando llega una oferta, y antes de que firmes las arras, le pedimos los números al comprador y te decimos si esa hipoteca se sostiene: miramos exactamente lo mismo que va a mirar su banco. Lo tienes en qué hacemos cuando llega una oferta.
La subrogación: que el comprador se quede tu hipoteca
La palabra se usa para dos cosas distintas, y de ahí viene medio lío.
Subrogación de acreedor es llevarte tu hipoteca a otro banco. No pinta nada en una venta.
Subrogación de deudor es la de aquí: el comprador ocupa tu sitio en el préstamo, que sigue vivo con el mismo banco.
La regula el artículo 118 de la Ley Hipotecaria. Si vendedor y comprador pactan que el segundo se subroga no solo en las responsabilidades de la hipoteca, sino también en la obligación personal garantizada, el vendedor queda desligado de esa obligación si el acreedor presta su consentimiento, expreso o tácito. Sin ese consentimiento el piso cambia de dueño y tú sigues respondiendo del préstamo.
El banco no está obligado a darlo. El Banco de España lo explica así: cambiar la titularidad forma parte de la política comercial y de riesgos de cada entidad, que analiza al nuevo deudor y puede pedir garantías. Y si la comisión por ese cambio figura pactada en tu contrato, puede cobrarla.
Interesa cuando tu hipoteca tiene mejores condiciones que las del mercado. Pero choca con la aritmética: tu deuda rara vez coincide con lo que el comprador necesita financiar.
El número que ordena la operación
Casi todo esto se calcula antes de publicar el anuncio: el saldo te lo da el banco, el tope de la comisión sale de tu escritura y de su fecha, y la cancelación registral se presupuesta.
Falta el otro lado de la resta: cuánto vale hoy tu piso. Pídenos la valoración por escrito, con los pisos con los que lo hemos comparado para que puedas discutirnos el número. Es gratis y sin firmar nada. Dinos de qué año es tu hipoteca y si es fija o variable, y te decimos qué te va a costar quitarla de en medio.
Esto es información general y orientativa, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los topes que se te aplican dependen de tu escritura y de su fecha, y algunos trámites cambian según tu comunidad autónoma, así que conviene contrastar tu caso con quien corresponda.