«El banco ya me ha dicho que sí»: qué significa de verdad
Llega una oferta y el comprador te lo suelta con esa seguridad que tranquiliza: «el banco ya me ha dicho que sí». Tú asientes. Das por hecho que lo difícil está resuelto y que a partir de ahí solo quedan fechas.
Esa frase significa cosas muy distintas según quién la diga. Puede querer decir que metió tres números en una calculadora un domingo por la noche. O puede querer decir que tiene encima de la mesa un documento que obliga a su banco por escrito. Entre una cosa y la otra hay semanas de trabajo, un montón de papeles y la razón por la que algunas ventas se caen en el último mes.
Lo peor es que el comprador casi nunca sabe en qué peldaño está. Usa la misma palabra para todos, y no miente: para él es un sí.
Aquí va la escalera entera, del primer número a un compromiso en firme, con las frases que vas a oír en cada tramo.
«Me sale en la calculadora»: el peldaño donde no ha mirado nadie
Un simulador multiplica. Nada más. Le das un precio, unos ingresos y un plazo, y te devuelve una cuota.
No ha visto una nómina. No sabe si el comprador terminó el periodo de prueba hace tres semanas, si paga otro préstamo, si avala a un hermano ni cuánto ahorro le queda después de los impuestos de la compra. No sabe siquiera cómo se llama.
Un número de simulador no es una opinión del banco: es aritmética. Si es lo único que hay detrás de la oferta que te acaban de hacer, no hay ninguna entidad implicada todavía. Ni una.
«He hablado con mi banco»: una opinión de mostrador
Este es el peldaño que más engaña, porque ya hay una persona real de una entidad real diciendo que sí.
El problema es quién lo dice. Quien atiende en la oficina no aprueba préstamos: los presenta. La decisión la toma el departamento de riesgos, que trabaja con el expediente delante y con criterios que cambian a lo largo del año.
Una conversación de mostrador sin documentación entregada es exactamente eso, una conversación. Suele sonar así: «mi gestora me ha dicho que sin problema». Bien intencionada, y sin valor todavía.
La pregunta que separa este peldaño del siguiente es de una sola línea: ¿has entregado ya los papeles o solo has hablado?
«Me lo han preaprobado»: aquí ya hay papeles encima de la mesa
Cuando el comprador entrega documentación, la cosa cambia de naturaleza. Nóminas, o declaraciones de la renta si es autónomo, vida laboral, extractos de cuenta, recibos de otros préstamos.
Y una consulta que él probablemente ni sabe que se hace: la CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España, donde las entidades declaran las deudas de cada cliente. Ahí aparece el préstamo del coche que se le olvidó mencionar y la tarjeta aplazada de la que no se acuerda.
Con eso, el banco valora tres cosas: si los ingresos son estables, cuánto pesa la cuota sobre lo que entra cada mes, y cuánto ahorro queda después de pagar entrada, impuestos y gastos. Un estudio de viabilidad serio mira las tres.
Es un peldaño alto y de verdad. Pero conviene saber sus tres límites:
- Caduca. Un análisis hecho hace meses ya no representa ni la situación del comprador ni los criterios de hoy.
- Va con condiciones. Casi siempre las hay: aportar algo más de ahorro, cancelar otra deuda, incorporar a alguien que firme.
- Aprueba a una persona, no a una operación. Y esto último es lo que te afecta a ti directamente.
Lo que ninguna preaprobación incluye: tu casa
Un préstamo hipotecario no se concede contra un perfil: se concede contra un inmueble concreto, el tuyo. Y mientras el banco no sepa cuál es, hay media decisión sin tomar.
La pieza que falta es la tasación. La firma una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España, no una agencia. Y el importe que se financia se calcula sobre el menor de dos valores: lo que se paga por la casa y lo que dice esa tasación.
Ahí está lo que tumba operaciones ya cerradas. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, esa diferencia no la pone el banco: la tiene que poner el comprador en efectivo, encima de lo que ya tenía apartado. A veces la tiene. A veces se descubre que no, y a esas alturas ya llevas semanas con el piso fuera del mercado.
Lo habitual es que se financie en torno al 80 % de ese valor menor, y conviene decirlo bien: el 80 % es lo corriente, no un techo. Hay operaciones que van por encima cuando el perfil lo sostiene y el expediente se presenta como toca. Lo que no cambia es sobre qué se calcula.
Por eso la distancia entre lo que vale tu casa y lo que un tasador va a firmar no es un matiz técnico, y es el motivo de que el precio de salida se ponga con datos. Está contado en valoración, tasación y valor de referencia.
«Ya tengo la FEIN»: el primer sí que está escrito
La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada. La entrega el banco con las condiciones concretas de ese préstamo, para ese comprador y para ese inmueble.
Es el primer papel de toda la escalera en el que la entidad se compromete. La FEIN vale como oferta vinculante para el banco durante el plazo que ella misma establece. Hasta ahí, todo lo anterior eran intenciones bien fundadas.
La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario, obliga a entregarla junto al resto de la documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. En ese paquete van también la ficha de advertencias estandarizadas y el proyecto con el desglose de gastos.
Y queda un trámite más, que es el que marca de verdad el final: el comprador tiene que pasar por la notaría antes de firmar, como tarde el día anterior, para que el notario compruebe que ha recibido todo y que entiende lo que va a firmar. Esa comparecencia no le cuesta dinero.
Cuando el comprador te diga «ya he ido al notario a lo de la hipoteca», estás a días de cobrar. Antes de eso, no.
Qué preguntar el día que llega la oferta
Aquí viene lo incómodo: la escalera se recorre casi entera después de firmar las arras. Cuando tú comprometes tu casa, lo normal es que el comprador esté en el segundo o el tercer peldaño, no en el último. Eso no es una anomalía del mercado, es cómo funciona.
Lo que sí puedes hacer es saber en cuál está antes de decidir. Cinco preguntas, y ninguna es agresiva:
- ¿Has entregado documentación a algún banco o de momento has hablado?
- ¿En cuántas entidades tienes el expediente abierto?
- ¿Qué fecha tiene ese sí?
- ¿Cuánto vas a aportar tú, y cuánto te queda aparte para impuestos y gastos?
- ¿Firmáis el préstamo una persona o varias?
Un comprador sólido las contesta en dos minutos y sin incomodarse. Uno que se pone nervioso con la tercera te acaba de dar la información más valiosa del día.
El guion completo de la casa, con lo que significa cada respuesta, está en las seis preguntas a quien te hace una oferta.
Nadie puede garantizarte que un banco firme, y quien te lo prometa te está vendiendo algo que no controla. Lo que sí se puede es mirar los números del comprador antes de que tú te comprometas y decirte con qué te estás jugando el piso. Es exactamente lo que hacemos cuando llega una oferta.
Y si aún estás antes de todo esto, con papeles que reunir, el orden está en los papeles para vender tu piso.
Un sí sin fecha y sin papel no es un sí: es una intención. La diferencia la pagas tú, en meses.
Esto es información general y orientativa, no asesoramiento. Cada entidad aplica sus propios criterios y cada operación tiene su casuística, así que conviene contrastar tu caso concreto.