Cuánto vale mi casa: cómo se pone el precio con datos

Preguntas cuánto vale tu casa y te llegan respuestas que no se parecen. La del buscador de un portal, que suelta una horquilla. La del vecino, que te cuenta lo que pidió el del cuarto. Y la de la agencia que quiere el encargo, casi siempre la más alta.

Ninguna es un precio. Son opiniones, y cada una tiene su interés detrás.

El precio se calcula, y el método lleva décadas escrito: comparar tu casa con otras parecidas. Aquí va cómo funciona, dónde están los datos buenos y por qué salir alto sale caro.

Qué es un comparable y cuándo vale

Un comparable (o testigo) es una vivienda tan parecida a la tuya que lo pagado por ella dice algo de lo que vale la tuya.

El método se llama método de comparación y aparece en la Orden ECO/805/2003. Conviene saber a quién obliga, porque aquí se cuelan muchos humos.

Esa Orden regula las tasaciones, no las valoraciones comerciales. Se aplica a cuatro finalidades financieras, entre ellas la garantía hipotecaria, y quien firma esas tasaciones son sociedades homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España. La valoración de una agencia no es una tasación ni está sometida a esa norma. Quien te venda lo contrario te enseña un sello que no tiene.

Aun así, es el mejor rasero para saber si una valoración está bien hecha. El método pide:

• Un mercado representativo de inmuebles comparables.
• Datos suficientes para homogeneizar esos comparables.
• Información sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen la situación actual del mercado.

Seis. Con dos anuncios de la misma calle no se sostiene un precio, ni en una tasación ni en una valoración de agencia.

La norma admite ofertas cuando no hay ventas cerradas suficientes, pero obliga a contrastar los precios anormales y a eliminarlos. Primer aviso: una oferta publicada no es una venta.

Los criterios que hacen válido a un testigo

Dos pisos con los mismos metros pueden valer cosas distintas. Qué mirar antes de dar por bueno un testigo:

• La zona corta. Dos calles pueden separar dos mercados.
• Los metros y cómo se cuentan. Comparar los útiles de uno con los construidos de otro descuadra el cálculo entero.
• La planta y el ascensor. Un tercero con ascensor y uno sin él son productos distintos.
• Exterior o interior. La luz y el ruido se pagan, y no salen en la ficha de metros.
• El estado y el edificio. Reforma, antigüedad, fachada y derramas pendientes. Aquí es donde más se estira la comparación.
• Los extras. Garaje, trastero y terraza se valoran aparte.
• La fecha. Una venta de hace muchos meses no refleja el mercado de hoy.

Ajustar cada testigo por esas diferencias es lo que la norma llama homogeneizar. Da trabajo, y casi nadie te lo enseña.

Nosotros te lo entregamos por escrito: con qué hemos comparado tu casa, con los metros, la planta y el estado de cada testigo, uno a uno, para que puedas discutir el número.

Precio de anuncio y precio de cierre

Lo publicado es lo que alguien pide: margen, expectativas y, muchas veces, un error de partida.

Y hay un sesgo del que casi nadie habla: los pisos que siguen publicados son los que aún no se han vendido. Mirar solo anuncios es mirar el escaparate de lo que no funcionó.

El precio de cierre está en la escritura. Ese es el dato que manda.

Dónde están los precios de cierre

Son fuentes oficiales. Ninguna te dará el precio de tu piso, pero cada una sirve para algo.

Índice de Precios de Vivienda del INE. Trimestral. Mide cómo evolucionan los precios de compraventa de vivienda libre con los datos de viviendas escrituradas del Consejo General del Notariado, distingue vivienda nueva de segunda mano y desglosa por comunidades. Te dice si el mercado sube o baja, no el precio de tu calle.

Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. Trimestral, más un anuario, con lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Incluye el índice de precios de ventas repetidas (IPVVR), que compara el mismo inmueble vendido dos veces: así la evolución no se falsea por el tipo de piso que tocara ese trimestre.

Ojo con las dos: lo que se inscribe hoy viene de escrituras firmadas antes.

El valor de referencia del Catastro

Está en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022. Lo fija año a año la Dirección General del Catastro con los precios de las compraventas hechas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad. Cuidado con qué es y qué no:

• Es base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del de Sucesiones y Donaciones.
• No supera el valor de mercado: se le aplica un factor de minoración fijado por orden ministerial.
• No afecta al IBI ni a los impuestos que salen del valor catastral, que es otra cosa.
• No es la valoración de tu piso. Sale de módulos de valor medio por zonas, sin pisar tu casa.

Hay un detalle que sí te toca. Cuando el inmueble tiene valor de referencia, la base del impuesto de transmisiones es ese valor; si el valor declarado o el precio pactado son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes. Traducido: si vendes por debajo del valor de referencia, el comprador tributa igual por él. Lo va a saber, así que conviene que tú también.

No todos lo tienen. Cuando no existe, la base es la mayor entre valor declarado, precio pactado y valor de mercado. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, así que la factura cambia según dónde esté el piso.

Una valoración no es una tasación

Se confunden todos los días. La tasación la firma una sociedad de tasación o un profesional homologado, independiente del prestamista, y la exige la ley hipotecaria antes de firmar el préstamo. La valoración con comparables solo sirve para poner el precio de salida. Lo tenemos explicado en las preguntas frecuentes.

Se cruzan en un punto que decide ventas: lo que presta el banco depende del valor de tasación y de la capacidad de pago del comprador. Si el precio pactado se aleja de lo que sostiene la tasación, el hueco lo cubre el comprador con su dinero. Ahí se caen operaciones que parecían hechas.

La superficie con la que te comparan sale de la nota simple, y no siempre coincide con la real: cómo leerla, en este artículo.

Por qué un precio de salida inflado sale caro

Salir alto parece gratis. El coste llega en este orden.

Las primeras semanas concentran el mejor público. Quien lleva meses buscando algo como lo tuyo conoce los precios mejor que tú. Si sales por encima, lo descarta ese día y no vuelve.

Después llegan las bajadas. Cada una avisa de que la anterior estaba mal puesta, y quien lleva tiempo mirando la zona lo nota, porque ya había visto tu piso antes.

Y quedan los meses acumulados. Vuelves al mercado con la antigüedad puesta, y quien llega negocia con esa información encima de la mesa.

Al principio el marco lo marcas tú. Meses después contestas ofertas sueltas y explicas por qué sigue publicado. Salir alto te quita a los compradores que habrían pagado lo que vale.

Por eso el precio importa desde el primer día: es la decisión que condiciona todas las demás, y la única que puedes tomar con datos delante antes de comprometerte a nada.

Cómo poner el precio con datos, en orden

1. Reúne comparables vendidos de tu entorno inmediato, calle por calle.
2. Descarta los que no se parecen. Mejor seis buenos que veinte de relleno.
3. Homogeneiza. Ajusta cada testigo por metros, planta, ascensor, estado y extras.
4. Corrige por el tiempo con los índices oficiales si esas ventas son de hace meses.
5. Consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro.
6. Decide la salida sabiendo qué margen dejas, y escríbelo.

Si acabas con un número y no sabes explicar de dónde sale, vuelve al paso uno.

Nosotros hacemos ese trabajo antes de pedirte una firma: el informe de valoración, por escrito y gratis, con los pisos que hemos mirado. Te lo quedas aunque no nos contrates. Con una cifra dicha por teléfono no hay nada que discutir.

Esta información es general y orientativa, y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso. Los impuestos y trámites de una compraventa dependen de tu situación y de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, así que conviene contrastarlo antes de decidir.