Plusvalía municipal: cómo se calcula y quién la paga

De todos los impuestos de una venta, este es el que más descoloca. No por la cantidad, sino porque casi nadie sabe sobre qué se calcula: sobre el suelo.

Aquí tienes el mecanismo, con los dos métodos que conviven desde 2021 y cómo se pide el que salga más bajo.

Qué grava exactamente

Su nombre completo lo explica: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el suelo, no lo construido encima. Artículo 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

De ahí sale la primera confusión. El punto de partida es solo la parte del valor catastral que corresponde al suelo, no el total del recibo del IBI. Lo tienes desglosado en la Sede Electrónica del Catastro.

Que tu piso sea un tercero sin ascensor o un ático reformado no mueve esa cifra. La mueven los metros de suelo.

Quién es el contribuyente

En una compraventa paga quien transmite, con una excepción: si el vendedor es persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente. Está en el artículo 106, y el reparto completo de gastos entre las dos partes lo tienes en qué paga el vendedor y qué el comprador. Lo que interesa aquí es lo otro: cómo sale el número.

De dónde salen los dos métodos

Hasta 2021 la base imponible se determinaba con una única fórmula objetiva, sin que el contribuyente pudiera probar cuál había sido el incremento real del suelo.

El Tribunal Constitucional la anuló en la sentencia 182/2021, de 26 de octubre, que declaró inconstitucionales y nulos el segundo párrafo del artículo 107.1, el 107.2.a) y el 107.4 por contravenir el principio de capacidad económica como criterio de imposición (artículo 31.1 de la Constitución).

El Gobierno lo rehízo con el Real Decreto-ley 26/2021, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021. De ahí vienen las dos formas de calcular la base.

Método objetivo: valor del suelo por coeficiente

Necesitas tres datos.

1. El valor catastral del suelo en la fecha de la venta.
2. Los años completos de propiedad, sin contar fracciones, con un tope de veinte años (artículo 107.1). Si el piso ha estado menos de un año a tu nombre, el coeficiente se prorratea por meses completos: desde la reforma, las ventas del primer año también tributan.
3. El coeficiente que la ordenanza de tu ayuntamiento asigna a ese número de años.

Multiplicas el valor del suelo por el coeficiente y sale la base imponible. Le aplicas el tipo y sale la cuota.

Con tres límites:

• El tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30% (artículo 108).
• Los coeficientes máximos los fija una tabla estatal, año por año, y se actualizan por norma con rango de ley. La ordenanza puede quedarse por debajo, pero no pasarse: si tuviera uno por encima del techo vigente, se aplica el techo (artículo 107.4).
• El ayuntamiento puede aplicar además un coeficiente reductor sobre el valor del suelo, con el máximo del 15% (artículo 107.2.a).

Por eso no existe «la cuota de la plusvalía». Hay una fórmula estatal y, encima de ella, una ordenanza distinta en cada municipio.

Método real: la resta de las dos escrituras

Comparas lo que te costó con lo que has vendido y te quedas con la parte de suelo.

1. Restas el valor de transmisión menos el de adquisición. La ley manda tomar, en cada una de las dos operaciones, el mayor entre el que conste en el título y el comprobado por la Administración. Y a estos efectos no se computan los gastos ni los tributos que gravaron esas operaciones.
2. A esa diferencia le aplicas la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.
3. El resultado es la base imponible, y encima va el mismo tipo.

Un ejemplo inventado, solo para ver la mecánica

Las cantidades de abajo no son reales, solo sirven para ver el funcionamiento. El coeficiente y el tipo los fija la ordenanza de cada ayuntamiento, dentro de los topes estatales.

Piso comprado por 150.000 € y vendido por 180.000 € catorce años después. Valor catastral total 60.000 €, de los cuales 24.000 € son suelo. El suelo pesa un 40%.

• Objetivo. 24.000 € por un coeficiente supuesto de 0,08 dan 1.920 € de base. Con un tipo supuesto del 25%, la cuota son 480 €.
• Real. 180.000 − 150.000 = 30.000 €. El 40% corresponde al suelo: 12.000 € de base. Al mismo 25%, la cuota son 3.000 €.

Con estos números sale más barato el objetivo. Cambia el valor catastral, los años o el precio y se da la vuelta.

El método más bajo no se aplica solo

El artículo 107.5 dice que cuando, a instancia del sujeto pasivo, se constate que el incremento real es inferior a la base del método objetivo, se toma como base imponible ese incremento real.

Las palabras que importan son «a instancia del sujeto pasivo»: nadie hace la comparación en tu lugar.

Cuando no hubo incremento de valor

El artículo 104.5 declara no sujeta la transmisión cuando se constata que el suelo no aumentó de valor entre la fecha en que lo adquiriste y la de ahora.

Se acredita declarando la transmisión y aportando los dos títulos, el de compra y el de venta, con las mismas reglas de antes: el mayor de los dos valores, sin gastos ni tributos, y la proporción catastral si hay suelo y construcción.

Un matiz que cuesta dinero olvidar: no estar sujeto no exime de declarar. Sin declaración no hay nada que constatar.

Los plazos y los dos sistemas municipales

Los plazos los fija el artículo 110.2, contados desde el devengo.

• Compraventa: treinta días hábiles.
• Herencia: seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. La cadena entera de una casa heredada está en qué hay que resolver antes de vender un piso heredado.

Y una diferencia que condiciona cómo se reclama después: hay ayuntamientos de autoliquidación, donde calculas y pagas tú, y ayuntamientos de liquidación, donde declaras y ellos te mandan la cuenta. El artículo 110.4 les deja elegir.

El vaivén de los coeficientes de enero de 2026

Esto importa si vendiste en enero de 2026, antes del día 28. El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, cambió los coeficientes máximos con efectos desde el 1 de enero de 2026 (subió unos y bajó otros: el de 20 años o más, por ejemplo, pasó de 0,40 a 0,35), pero el Congreso no lo convalidó y el acuerdo de derogación salió en el BOE del 28 de enero de 2026.

Desde esa fecha la referencia vuelve a ser la tabla anterior, la que fijó el Real Decreto-ley 8/2023 con efectos de 1 de enero de 2024. Las ventas firmadas en esas cuatro semanas quedaron dentro del paréntesis: si firmaste entonces, mira con qué coeficiente se calculó tu cuota.

Si crees que pagaste de más

El cauce depende del sistema de tu municipio.

• Liquidación del ayuntamiento. Por regla general el recurso de reposición es previo y preceptivo, con plazo de un mes desde la notificación (artículo 14 del mismo texto refundido). En los municipios acogidos al régimen de gran población hay además un órgano propio de reclamaciones económico-administrativas y el esquema cambia.
• Autoliquidación. El cauce es la solicitud de rectificación con devolución de ingresos indebidos, dentro del plazo general de prescripción de cuatro años.

Hacia atrás hay una puerta cerrada: la sentencia 182/2021 dejó fuera de revisión las situaciones ya consolidadas a la fecha en que se dictó, entre ellas las liquidaciones firmes o no impugnadas.

Haz la cuenta antes de publicar el anuncio

Casi todo esto se puede estimar con antelación. El valor catastral del suelo está en el Catastro, los años los sabes de memoria, y el coeficiente y el tipo salen de la ordenanza fiscal, que los ayuntamientos publican en su web y muchos acompañan de simulador.

Falta el otro lado de la resta: por cuánto se está vendiendo de verdad un piso como el tuyo. Esa cuenta se hace con comparables (así se pone el precio con datos).

Ese número te lo damos por escrito, con los pisos con los que hemos comparado el tuyo, para que puedas discutírnoslo. Gratis y sin firmar nada: pide la valoración.

Esto es información general y orientativa, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los coeficientes, el tipo y las bonificaciones los fija la ordenanza de cada ayuntamiento, así que conviene contrastar el caso concreto.