Valoración, tasación y valor de referencia: cuál necesitas

Vas a vender tu piso y acabas con tres números encima de la mesa. El que te da la inmobiliaria, el que sale de una tasación y el que tiene el Catastro guardado. A los tres los llama todo el mundo «lo que vale tu casa».

Ni sirven para lo mismo ni los firma la misma gente. Confundirlos cuesta caro: meses de anuncio publicado a un precio que nadie va a pagar, o una venta que se cae en la recta final cuando ya habías dicho que no a otros compradores.

Aquí va cada uno, por orden de aparición en tu venta.

La valoración: el número con el que sales al mercado

La firma una inmobiliaria y es el primero que aparece. Es orientativa: no tiene efectos legales ni fiscales, y no sirve como tasación para que el banco conceda una hipoteca.

Sirve para una cosa: poner el precio de salida. Se hace mirando comparables, que son pisos parecidos al tuyo en tu misma zona, y el precio de cada uno.

Ahí está la trampa. Una valoración se puede hacer bien o se puede hacer para caerte simpático. Nadie la audita.

Lo único que la hace fiable es que venga por escrito y con los comparables delante: metros, planta, estado y precio de cada uno. Si te dan un número redondo por teléfono y sin enseñarte de dónde sale, eso es una opinión.

La nuestra es gratuita y no hay que firmar nada para tenerla, y con ella te llevas la lista de pisos con los que hemos comparado el tuyo para que puedas discutirnos el número.

La tasación homologada: la que pide el banco del comprador

Esta es otra liga. Una tasación válida para una hipoteca la firma una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España, el servicio de tasación homologado de una entidad de crédito o un profesional homologado. No vale cualquiera.

Y no es un trámite decorativo. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga a tasar el inmueble que se aporta en garantía antes de firmar el préstamo, con un tasador independiente del prestamista y del intermediario, y siguiendo la Orden ECO/805/2003. Esa Orden fija cómo se calcula el valor, punto por punto.

Cuatro cosas que conviene que sepas, porque afectan a tu venta aunque tú no encargues nada:

• Caduca a los seis meses desde la fecha en que se emitió el informe. La Orden ECO dice que los informes y certificados caducan «necesariamente» en ese plazo.
• Lleva inspección ocular. La fecha de emisión no puede ir más de dos meses por detrás de la última inspección del inmueble. Si el tasador no ha podido entrar, el informe tiene que recogerlo como condicionante.
• La paga quien pide la hipoteca, o sea el comprador. Los gastos de tasación corresponden al prestatario por ley.
• Es portable. Si el comprador ya tiene una hecha por un tasador homologado, el banco debe aceptarla mientras no esté caducada.

Y el dato que de verdad te toca el bolsillo: el importe que el banco presta se calcula sobre el valor de tasación. Por norma general el banco financia el 80 % del menor entre el precio de compra y la tasación. No es un techo infranqueable: se puede conseguir más, pero no pidiéndolo sin más, sino montando bien la operación y llevándola al banco adecuado.

Traducido a tu venta: si la tasación sale por debajo del precio que habíais cerrado, ese hueco lo tiene que poner el comprador en efectivo. Si no lo tiene, la operación se cae. Y se cae tarde, cuando tú ya has retirado el anuncio.

Por eso le pedimos los números al comprador cuando hay una oferta encima de la mesa, antes de que retires el piso del mercado.

Por qué la tasación del banco no vale para poner tu precio

Aquí llega la pregunta de siempre: «que me tasen la casa y saco ese precio». No funciona, por tres motivos.

Primero, no mide lo mismo. La tasación calcula cuánto vale tu casa como garantía de un préstamo. Es un cálculo prudente, hecho para que el banco sepa qué recupera si el crédito deja de pagarse. La propia Orden ECO obliga a descartar los «elementos especulativos», y mete ahí las expectativas de cambio de uso o de edificabilidad y otros factores extraordinarios. Todo eso que sí influye en lo que un comprador está dispuesto a pagar hoy.

Segundo, llega tarde. La tasación aparece cuando ya hay comprador, oferta aceptada y expediente de hipoteca en marcha. Tu precio de salida se decide mucho antes.

Tercero, no es tuya. La encarga el comprador dentro de su proceso de hipoteca. Tú, en el mejor de los casos, te enteras del resultado.

El valor de referencia del Catastro: el que decide impuestos

Este es el más nuevo y el que casi nadie tiene fichado. Y no es el valor catastral de toda la vida.

Lo fija la Dirección General del Catastro a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles hechas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad. Se determina cada año y se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, identificándote con los datos del DNI, con certificado digital o con Cl@ve.

Desde el 1 de enero de 2022 sirve de base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La regla, tal cual está en la ley: la base es el valor de referencia, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, y entonces se toma la mayor de esas magnitudes.

Funciona como un suelo. Y ese suelo tiene consecuencias para ti aunque el impuesto no lo pagues tú:

• Si vendes por debajo del valor de referencia, tu comprador paga ITP sobre el valor de referencia, no sobre lo que te ha pagado a ti. Impuesto sobre dinero que nunca salió de su cuenta. Eso aparece en la negociación y le resta capacidad de compra.
• Si el piso lo has heredado o te lo han donado, el valor de referencia es también la base del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• El tipo que se aplica lo fija la comunidad autónoma donde esté el inmueble, así que la factura cambia según dónde vendas.

Tres avisos más antes de que des el número por bueno.

No todos los inmuebles tienen valor de referencia. Cuando no existe, o el Catastro no lo puede certificar, la base imponible pasa a ser la mayor de estas magnitudes: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado.

El valor de referencia no afecta al IBI, que se sigue calculando sobre el valor catastral.

Y si no estás de acuerdo con él, solo se puede impugnar recurriendo la liquidación que haga la Administración o al pedir la rectificación de la autoliquidación. No hay un botón para cambiarlo antes.

Entonces, ¿cuál necesitas tú?

Depende del momento de la venta:

• Para poner el precio de salida: la valoración con comparables. Es la única de las tres que pone tu piso al lado de otros como el tuyo.
• Para saber cuánto va a tributar la operación: el valor de referencia del Catastro. Míralo antes de aceptar una rebaja fuerte, porque por debajo de esa cifra el impuesto no baja.
• Para que la hipoteca del comprador salga adelante: la tasación homologada. No la encargas tú ni la pagas tú, pero decide si tu venta llega a la notaría.

Que los tres números no coincidan es lo normal. Cada uno contesta a una pregunta distinta y ninguno está equivocado por no parecerse a los otros.

Lo que sale caro es enterarse de esto tarde, con la hipoteca ya denegada y el piso visto por medio barrio. Tenemos más dudas de este estilo contestadas sin rodeos.

Si estás en la casilla de salida y lo que necesitas ahora es el primer número, el del precio, pide la valoración. Te llega por escrito, con los pisos con los que hemos comparado el tuyo, y es tuya aunque acabes vendiendo por tu cuenta.

Esto es información general orientativa, no asesoramiento fiscal ni jurídico. La tributación de una compraventa depende de tu caso concreto y de la comunidad autónoma donde esté el inmueble: conviene contrastarlo antes de tomar decisiones.