Vender un piso: cuánto se tarda en cobrar tras la oferta

Aceptas una oferta y esa misma noche haces la cuenta: cuándo tengo el dinero. Alguien te dirá que en dos meses. Otro, que en tres. Y el comprador te jurará que él lo tiene todo hablado con su banco.

Ninguno de los tres lo sabe. Vender no es un plazo: es una cadena de tramos, y cada tramo depende de una cosa distinta. De tus papeles. Del banco del comprador. De un administrador de fincas que contesta cuando puede. De la agenda de una notaría.

Lo que sí se puede contar es qué manda en cada tramo, cuáles avanzan solos y cuál se queda parado semanas sin que nadie te llame para avisarte.

Eso va aquí abajo: el reloj, tramo a tramo, y los sitios exactos donde se para.

Del sí a las arras: el único tramo que mandas tú

Entre el sí de palabra y la firma de las arras puede pasar una tarde o pueden pasar semanas. La diferencia casi nunca es el comprador: son tus papeles.

Si la nota simple está pedida, el certificado energético registrado y el administrador ya ha contestado, este tramo se despacha rápido. Si empiezas a buscarlos ahora, el comprador espera. Y un comprador que espera es un comprador que se enfría. Cuáles hacen falta y en qué orden se piden, en los papeles para vender tu piso.

Hay tres cosas que paran este tramo en seco, y las tres se ven el primer día:

• Los titulares. Si el piso es de dos, firman los dos. Si uno vive fuera o no puede venir, hace falta un poder, y un poder no se improvisa.
• La herencia sin terminar. Si el piso viene de una herencia, tiene que estar aceptada, con el impuesto liquidado y a tu nombre. El banco del comprador no presta sobre un piso que en el Registro sigue figurando a nombre de un fallecido.
• La oferta que nadie ha comprobado. Antes de firmar las arras se le piden los números al comprador y se mira si esa hipoteca se sostiene. Es lo que hacemos cuando llega una oferta, y evita el atasco que más caro sale: descubrir en octubre que el sí de agosto no tenía banco detrás.

El banco del comprador: el tramo largo, y el que no depende de ti

Firmadas las arras, el reloj se le pasa al comprador. Su parte tiene cuatro pasos y ninguno arranca hasta que termina el anterior.

1. Presenta su documentación. Nóminas, declaraciones, recibos, lo que deba en otros sitios. Mientras falte un papel el expediente está abierto, pero no se mueve.
2. El banco encarga una tasación. Un tasador homologado visita el piso y emite un informe. Ahí entras tú, aunque sea solo para abrir la puerta: si nadie coge el teléfono se pierden días. Ese informe caduca a los seis meses, así que si lo demás se alarga mucho, hay que repetirlo y pagarlo otra vez.
3. Riesgos estudia la operación. Aquí no hay ventanilla a la que llamar. Se espera.
4. El banco le entrega su oferta por escrito.

Lo que alarga este tramo es casi siempre lo mismo: documentación que llega a trozos, un comprador cuyos ingresos cuestan más de explicar, o una tasación por debajo del precio pactado.

Esa última tiene mecanismo propio y conviene entenderlo. El préstamo se calcula sobre el valor de tasación o sobre el precio, el que sea menor de los dos. Si la tasación sale baja, el hueco lo pone el comprador de su bolsillo. Y ese hueco aparece cuando ya llevas semanas de reloj y el piso lleva semanas sin enseñarse.

Este tramo no lo mandas tú. Lo que sí se puede es saber pronto si tiene futuro, y eso se decide antes de las arras, no después.

Hay un suelo legal que nadie puede saltarse

Aunque todo salga perfecto, entre el sí del banco y la firma no se puede ir corriendo.

Cuando el comprador compra con hipoteca, la Ley 5/2019 obliga a que reciba la documentación de su préstamo con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. Y le obliga a pasar antes por la notaría, él solo, a firmar un acta donde se comprueba que ha entendido lo que va a asumir. Esa acta no puede ser el mismo día de la escritura: como muy tarde, el día anterior.

No es papeleo. Está puesto para que nadie firme una hipoteca leyéndola en el coche. Pero cuenta, y cuenta en tu calendario: quien te da una fecha sin sumar esos días es que no ha hecho la cuenta.

Si el comprador paga sin financiación, ese suelo no existe. Por eso dos ofertas por el mismo importe no son la misma oferta.

El día de la notaría: el dinero se cobra ahí, no antes

No hay pago a plazos ni transferencia adelantada. Descontada la señal que ya entregó, el comprador paga el resto el día de la escritura, casi siempre en cheque bancario o con una transferencia hecha en ese momento.

Tres cosas deciden ese día:

• El certificado de estar al corriente con la comunidad. Sin él el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador te exonere. Quien lo firma tiene un plazo máximo de siete días naturales desde que se lo pides (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Pídelo en cuanto haya fecha, no la víspera.
• Tu hipoteca, si sigue viva. Parte del dinero no pasa por tu cuenta: va a cancelar lo que debes. Tu banco tiene que emitir el certificado de saldo pendiente y mandar a alguien a la firma, y eso se pide con antelación. Cómo funciona y qué cuesta, en vender un piso con hipoteca.
• Tres agendas. La de la notaría, la del apoderado del banco y la tuya. Cuadrarlas es la última semana de trabajo real de una venta y se subestima siempre.

Y un detalle que sorprende a mucha gente: cobrar no es lo mismo que tenerlo disponible. Un cheque bancario hay que ingresarlo, y una transferencia entre entidades distintas puede no aparecer en tu cuenta ese mismo minuto. Si con ese dinero tienes que pagar algo, cuéntalo.

Los seis atascos que se repiten

Ninguno es raro y todos se ven venir antes:

1. La cadena. El comprador necesita vender lo suyo para pagar lo tuyo. Su venta tiene exactamente estos mismos tramos, y tú no ves ninguno.
2. Una carga que nadie miró. Un embargo, una hipoteca pagada pero sin levantar del Registro, una anotación de herencia. Sale en la nota simple; el problema es que casi siempre se pide tarde.
3. Los metros que no cuadran. Escritura, Catastro y Registro dicen tres cosas distintas y el banco del comprador se planta.
4. El administrador de fincas. Vacaciones, cambio de administrador, o una derrama aprobada que nadie ha repartido todavía.
5. La documentación del comprador, que llega a plazos y siempre falta una hoja.
6. La tasación baja, que vuelve a abrir el precio cuando ya lo dabas por cerrado.

Por qué nadie te puede dar una fecha

Porque no existe. Quien el primer día te dice «esto se firma tal semana» está poniendo un número para quedarse el encargo, no para acertar. Nosotros tampoco te la vamos a dar.

Lo que sí se puede hacer es dejar a cero la parte que depende de ti, mirar el banco del comprador antes de las arras y no después, y que sepas en todo momento en qué tramo va la venta y qué la está frenando. Eso no acelera a un banco. Ahorra las semanas que se pierden esperando algo que nadie llegó a pedir.

El reloj no empieza el día que dices que sí. Empieza el día que alguien comprueba que ese sí se sostiene.

Esto es información general y orientativa, no asesoramiento. Los plazos y los trámites cambian según tu comunidad autónoma, tu ayuntamiento y la entidad con la que trabaje el comprador, así que conviene contrastar tu caso con quien corresponda.