La tasación sale por debajo del precio: qué pasa entonces

Tenías la oferta aceptada. El precio hablado, la fecha más o menos en la cabeza y el piso, para ti, vendido. Y entonces llama quien compra para decirte que su banco le da menos de lo que contabais, porque la tasación ha salido por debajo del precio.

Ese número no lo ha puesto el banco. Tampoco quien compra. Lo firma un tercero, siguiendo un método escrito, y no se discute por teléfono.

La diferencia, por defecto, no sale de tu bolsillo: el hueco entre el precio y la tasación lo pone en efectivo quien compra. Eso no salva tu venta. Si no puede ponerlo, la operación se cae igual, y te enteras tarde, con el anuncio ya retirado.

Aquí va de dónde sale ese número, qué mira el tasador cuando entra en tu casa, por qué el famoso 80 % es de donde se parte y no adónde se llega, y qué se puede mover cuando no cuadra.

De dónde sale ese número y sobre qué se calcula

La tasación la encarga el comprador dentro de su expediente de hipoteca, y la paga él. Tú no la pides, no la eliges y, en el mejor de los casos, te enteras del resultado.

La firma una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España, el servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado. No es la valoración comercial de una agencia, que sirve para otra cosa y no la audita nadie: la diferencia entre las dos está en valoración, tasación y valor de referencia.

El método es el de comparación de la Orden ECO/805/2003: se buscan viviendas parecidas, se ajustan sus diferencias con la tuya y de ahí sale el valor. Con dos matices que explican la mitad de los sustos.

Uno: es un cálculo prudente, no un cálculo de mercado. Mide cuánto vale tu casa como garantía de un préstamo, o sea qué recupera el banco si ese préstamo deja de pagarse. La propia Orden obliga a descartar los elementos especulativos. Todo lo que hace que alguien pague hoy un poco más de la cuenta —que le encaje el colegio, que lleve seis meses buscando— no entra en ese número.

Dos: el banco no calcula sobre el precio que habéis pactado. Aplica su porcentaje al menor de los dos números, tasación o precio. Cuando la tasación baja, el precio deja de mandar.

El informe, además, caduca a los seis meses desde que se emite.

Qué mira el tasador cuando entra en tu casa

No va a admirar la cocina. Va con una lista, y esta es más o menos la lista:

• Que la casa es la que dice el papel. Dirección, referencia catastral, quién figura como titular y qué cargas hay inscritas.
• La superficie, medida. Y contrastada con lo que dicen la escritura y el Catastro. Es la discrepancia que más veces rompe un informe.
• El estado de ocupación. Si vive alguien dentro y con qué título.
• El estado de conservación: antigüedad, instalaciones, carpinterías, humedades, reformas hechas y reformas que faltan.
• Lo que no se puede cambiar: planta, ascensor, orientación, si es exterior o interior, el ruido.
• El edificio entero. Fachada, cubierta, obras pendientes de ejecutar.
• La situación urbanística y si la vivienda está bajo algún régimen de protección pública, que condiciona el precio al que se puede vender.

Y hay una parte del trabajo que no ocurre en tu casa: elegir los comparables y ajustar sus diferencias con la tuya. Ahí es donde se decide el número, y es la parte que nunca ves.

De esa visita salen dos cosas que casi nadie distingue y que cambian mucho el problema:

• Las advertencias son cosas que se hacen constar, pero no impiden usar el valor.
• Los condicionantes dejan el valor en suspenso hasta que se resuelvan.

Un condicionante no es un precio más bajo: es un informe que todavía no sirve. Suele ser una superficie que no cuadra, una obra o una ampliación sin legalizar, o que el tasador no haya podido entrar en la vivienda. Si no pudo entrar, el informe tiene que recogerlo como condicionante, así que dar largas con las llaves no ayuda a nadie.

Si el problema es de papeles, se arregla aportando papeles: eso no es negociar el precio, es completar un expediente. Y una discrepancia entre lo inscrito y la realidad se ve venir leyendo la nota simple al principio de la venta, no al final.

Por qué el hueco lo pone de su bolsillo quien compra

Con números, que se entiende mejor.

Habéis cerrado en 250.000 €. Quien compra contaba con financiar el 80 %, o sea 200.000, y poner 50.000 suyos más impuestos y gastos. La tasación sale en 235.000.

El banco aplica ahora ese 80 % sobre 235.000: 188.000 €. Faltan 12.000 € que antes no estaban en la cuenta de nadie. Y no son 12.000 € de deuda: son 12.000 € de ahorro, encima de los 50.000 y encima de lo que ya tenía apartado para el impuesto y la notaría.

Ahí está el nudo. El banco no ha dicho que no. Ha aplicado su porcentaje a un número más pequeño. Quien decide si la venta sigue viva es el comprador, y lo decide su cuenta corriente.

Y como la tasación llega cuando la oferta ya está aceptada, el vendedor es el último en enterarse. Por eso, cuando hay una oferta encima de la mesa, le pedimos los números a quien compra antes de firmar las arras: no para desconfiar, sino para saber cuánto margen hay si la tasación sale corta.

El 80 % es de donde se parte, no adónde se llega

Ese porcentaje se repite tanto que ha acabado sonando a muro. No lo es.

El 80 % viene de la norma que regula el mercado hipotecario, y regula algo que no es tu venta: qué préstamos puede usar una entidad como respaldo de las emisiones con las que se financia. Para vivienda, la referencia es ese porcentaje del valor de tasación. Es una regla de la cocina del banco, no un límite legal a lo que puede prestar.

De hecho, la propia norma contempla que se supere cuando la operación aporta garantías adicionales. Y en el día a día lo que mueve ese número es cómo esté presentada la operación: qué ingresos hay detrás, cuánto llevan siendo estables, qué deuda existe ya, qué ahorro queda después de la compra y qué garantías se pueden sumar.

Nadie puede prometerte que un banco vaya a subir de ahí, ni nosotros ni nadie. Lo que sí es falso es lo contrario: que el 80 % sea el final de la conversación. Un «no llega» es el principio de otra conversación, no una sentencia.

Qué se puede mover cuando el número no cuadra

Por orden, de lo más barato a lo más caro:

1. Pedir el informe entero, no el resumen. El valor sin las advertencias y los condicionantes no dice nada.
2. Levantar los condicionantes, si los hay. Papeles, mediciones, legalizaciones. A veces el valor no cambia porque nunca fue el problema.
3. Revisar los comparables usados. Si el testigo es un tercero sin ascensor y tu piso lo tiene, la comparación está sin ajustar. Se puede pedir revisión del informe.
4. Una segunda tasación, con otra entidad homologada. Cuesta dinero y tiempo, y no garantiza otro número. Conviene reservarla para cuando hay un motivo concreto, no por probar suerte.
5. Rehacer la operación por el lado del comprador: más ahorro, otra garantía, otra entidad. No está en tu mano, pero sí está en tu mano saber si se está haciendo.
6. Repartir el hueco. Bajas tú, sube él, o se parte. Es la salida más rápida y la que más te cuesta, así que déjala para el final.

Y una séptima que nadie propone en voz alta: comprobar si el problema es la tasación o es el precio. Si un tasador independiente, con su método y sus comparables, ha salido un 6 % por debajo de lo que habíais cerrado, esa cifra merece al menos una mirada honesta antes de echarle la culpa al informe.

Lo que de verdad tumba una venta

Una tasación baja no tumba una venta. La tumba descubrir que quien compra no tenía ese dinero el día en que ya no queda tiempo para arreglarlo.

Esto es información general y orientativa, no asesoramiento. Cada operación depende de la entidad, del inmueble y del caso concreto, así que conviene contrastarlo antes de tomar decisiones.