Cuánto cobra una inmobiliaria por vender tu piso
Buscas un porcentaje y encuentras uno distinto en cada web. Ninguno de esos números es la tarifa, porque en España vender un piso no tiene tarifa.
Lo que pagas se pacta entre tú y la agencia. Eso no tiene nada de malo si sabes tu cifra antes de firmar. El problema es saberla después.
No hay tarifa oficial, y es a propósito
La intermediación inmobiliaria está liberalizada desde hace más de dos décadas. El artículo 3 del Real Decreto-ley 4/2000 permite ejercerla libremente, sin título ni colegio oficial.
A los colegios profesionales tampoco se les deja orientar el precio: el artículo 14 de la Ley 2/1974 les prohíbe establecer baremos orientativos o cualquier recomendación sobre honorarios.
Traducido: cualquier porcentaje que leas por ahí es la estimación de alguien, no una tarifa que te puedan aplicar.
Pactar un mínimo entre agencias, además, sale caro: en diciembre de 2021 la CNMC multó con 1,25 millones de euros a varias empresas del sector por imponer una comisión mínima del 4% en compraventa dentro de un sistema de listado compartido (expediente S/0003/20). Lo calificó de cártel.
Sobre qué se calcula: la base pesa más que el porcentaje
El mismo porcentaje sobre el precio de salida o sobre el de cierre da dos facturas distintas. Por ahí se cuelan casi todos los malentendidos.
Las formas habituales de fijarlo:
- Porcentaje sobre el precio de venta. Deja claro cuál: el de salida, el del acuerdo o el de la escritura.
- Importe fijo en euros, cerrado desde el principio, suba o baje el precio.
- Mixto: un porcentaje con un mínimo por debajo del cual no baja.
La cifra que sirve es en euros, sobre el precio de salida. Un porcentaje suelto no se discute bien; una cantidad en euros sí.
El IVA no viene incluido salvo que te lo digan
La intermediación inmobiliaria es una prestación de servicios sujeta al tipo general del IVA, el 21% (artículo 90 de la Ley 37/1992).
Haz la cuenta con la cifra que te den: por cada 1.000 euros de honorarios, la factura suma 210 euros más.
La cifra que importa es la que ya lleva el IVA sumado: el precio total, impuestos incluidos.
Si te dan un número y no sabes si lleva IVA, todavía no tienes el número.
Cuándo se cobra, y el hueco que hay que vigilar
El momento del cobro se pacta, igual que la cifra: hay agencias que cobran todo en la notaría y otras que reparten una parte en las arras. Lo que de verdad importa es otra cosa: entre el sí del comprador y la firma de la escritura pueden pasar meses, y en ese hueco es donde se cae una venta de cada varias. Casi siempre por lo mismo: el banco del comprador dice que no.
Por eso, antes de que firmes las arras, le pedimos los números a quien compra y te decimos si esa hipoteca se sostiene. Puedes ver cómo funciona.
Qué debería cubrir el importe, y qué no cubre nunca
Lo razonable es que cubra el trabajo entero: valoración con datos, preparación de la casa, fotos, anuncio, publicación en los principales portales, visitas, negociación y acompañamiento hasta la firma. Lo tenemos ordenado en cómo vendemos tu casa.
Lo que no suele ir dentro de los honorarios:
- Certificado de eficiencia energética y cédula o certificado de habitabilidad. El artículo 31 de la Ley 12/2023 permite a quien compra pedirlos antes de entregar cualquier cantidad, junto con la superficie acreditada y las cargas registrales.
- Nota simple y certificados de la comunidad.
- La plusvalía municipal. En una venta la paga el vendedor, y cuánto sale depende de la ordenanza del municipio donde esté el piso.
- La cancelación registral de tu hipoteca, si la tienes.
- La notaría. El artículo 1455 del Código Civil reparte por defecto: los gastos de otorgamiento de la escritura al vendedor, la primera copia y las siguientes al comprador, salvo pacto en contrario.
Esa lista tiene que estar por escrito antes de que decidas nada. La nuestra la damos con el informe de valoración.
Lo que se descuenta cuando llega la renta
Los honorarios que pagas tú se restan del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial: entran como gasto inherente a la transmisión satisfecho por el transmitente (artículo 35.2 de la Ley 35/2006, del IRPF).
Para descontarlo hay que acreditarlo, y eso lo hace la factura a tu nombre. Sin ella el gasto está pagado, pero no probado.
Qué tiene que estar por escrito antes de decidir
Tu cifra, en euros y con IVA incluido, sobre el precio de salida que se te propone. Lo que incluye y lo que vas a pagar aparte. Y en qué momento exacto se paga.
Las tres cosas te las damos por escrito antes de que decidas nada.
Antes de hablar de honorarios, necesitas el precio
Discutir un porcentaje sin saber a cuánto se vende tu piso es discutir sobre nada. La cifra que importa aparece cuando alguien te enseña con qué pisos comparables al tuyo la ha calculado: metros, planta y estado, uno a uno.
Eso te lo damos por escrito y gratis, sin que firmes nada: pide tu valoración. El informe es tuyo aunque no nos contrates.
Y cuando hables de dinero, que sea con la cifra delante y en el papel.
Esto es información general orientativa, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Cada venta tiene sus circunstancias: conviene contrastar tu caso concreto con un profesional antes de tomar decisiones.